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    安信證券-固定收益主題報告:成都土拍零距離,三拍涼意明顯,城投成拿地主力-221029

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    日期:2022-10-29 23:59:12 研報出處:安信證券
    研報欄目:債券研究 池光勝,高文君  (PDF) 8 頁 443 KB 分享者:chen******514
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    研究報告內容
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      ■成都本輪土拍規則基本不變。http://www.hibor.com.cn【慧博投研資訊】拿地前,限馬甲、嚴控購地資金來源等規則不變,保證金比例仍維持在20%。http://www.hibor.com.cn(慧博投研資訊)拿地中,地塊溢價率限制在12%-15%之間,地價觸頂后仍以抽簽的方式確定競得人。拿地后,上調部分板塊清水價,平均起拍房地比(住宅銷售限價/起拍樓面價)仍較高,為2.5倍,高于今年首輪的2.4倍;新津區未設置住宅銷售限價。

      ■成都本輪土拍廣義流拍率有所上升,平均溢價率明顯下降,超九成地塊底價成交,土拍涼意明顯。2022年三輪土拍合計推地48宗,供地數量較今年第一、二輪的50宗、55宗小幅減少;4宗地流拍,無地塊撤銷,廣義流拍率8.3%,較今年第二輪的3.6%有所上升;成交44宗,成交金額325.3億,平均溢價率0.2%,較今年第一、二輪的3.1%、3.8%明顯下降,超九成地塊底價成交,土拍涼意明顯。橫向對比,在已完成三輪土拍的15城中,成都廣義流拍率高于15城平均水平8.0%,平均溢價率低于15城平均水平2.1%。從區位來看,成都本輪土拍地塊區位較好,主城“5+2”合計供地24宗,占比50.0%,略低于今年第一、二輪56.0%、52.7%;其余區域中龍泉驛區、新都區、雙流區分別供地9宗、4宗、4宗,郫都區、溫江區、新津區供地數量均在2-3宗。本輪土拍共2宗地低溢價成交,均位于青羊區外光華板塊,周邊配套成熟、交通便捷、教育資源豐富;共42宗地底價成交;4宗地因位置相對較偏、配建要求較高等原因流拍。成都樓市持續低迷,2022年3月以來商品房成交面積累計同比持續為負,截至2022年9月,成都商品房成交面積累計同比降至-22.6%,房企參拍謹慎。

      ■城投拿地占比明顯提升,國企參與度減弱。成都本輪土拍國企全口徑拿地金額79.1億,拿地金額占比24.3%,較今年第一、二輪的41.9%、62.1%大幅下降。主流國企華發股份與錦江區統一建設聯合體6.5億拍得1宗地;中國鐵建32.6億拍得2宗地,為本輪土拍拿地金額最大企業,人居地產、金牛國投產業投資、四川鼎能地產、天府國際生物城發展集團分別拿地17.5億、13.4億、4.8億、4.3億。民企拿地意愿仍較低,全口徑拿地金額34.6億,拿地金額占比10.7%,與今年第二輪的11.7%基本持平,低于今年首輪的19.2%。主流民企龍湖集團27.0億拍得3宗地;瑞新匯創實業、四川龍德置業、四川柏樂絲路文化、康斯佳置業分別拿地3.3億、2.0億、1.5億、0.8億。國、民企拿地意愿較低下,城投拿地占比大幅提升。城投全口徑拿地金額231.3億,拿地金額占比71.1%,較今年第二輪的27.0%大幅提升,成都城投、天投集團、空港城發、成都高投分別拿地29.4億、29.0億、26.3億、20.6億,成華棚改、武侯資本等也均有拿地。

      ■風險提示:信息搜集不全面、房地產調控超預期等。

      

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